Как оформить документы на реконструкцию многоквартирного жилого дома

Сегодня владельцы одно(двух)этажных «половинок» жилых домов являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме при наличии соответствующих записей в Ростреестре. Градостроительное законодательство уравнивает требования к двухквартирным малоэтажным и многоквартирным многоэтажным домам даже при наличии отдельного земельного участка под каждой из квартир в небольшом жилом доме. В период строительства и ввода в эксплуатацию таких малоэтажных многоквартирников (ориентировочно до2016 года) владельцы не испытывали сложностей с оформлением исходно-разрешительной документации, так как на данные объекты действовали требования, аналогичные индивидуальному жилищному строительству – отсутствовала необходимость предоставления в муниципалитет проекта жилого дома и иных документов, разработка которых входит в полномочия коммерческих организаций и требует значительных финансовых затрат. В настоящее время владельцы квартир в «половинках» жилых домов сталкиваются с рядом вопросов при необходимости расширить свою жилплощадь путем реконструкции (пристройки или надстройки) дополнительных жилых помещений. Если до сентября 2018 года требования к получению разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома ограничивались предоставлением в муниципалитет проектной документации по перечню, установленному частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то сегодня в этот перечень в обязательном порядке включена экспертиза проектной документации. Услуги по проведению экспертизы проектной документации оказывают организации, имеющие аккредитацию на указанный вид деятельности. Надо понимать при этом, что проектная документация разрабатывается не на жилое помещение – квартиру, а на объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом. Поэтому владельцу одной из половинок не удастся выполнить какие-либо действия по реконструкции принадлежащего ему помещения, не заручившись согласием соседнего собственника участвовать в подготовке документов и подаче соответствующих заявлений. Даже при отсутствии финансовой нагрузки в ряде случаев соседи отказываются участвовать в этой процедуре, ссылаясь на личную незаинтересованность, опасения по поводу правильности предстоящей реконструкции, реже вспоминают старые обиды и совсем в исключительных случаях пытаются извлечь выгоду из сложившейся ситуации.

По завершению разработки проектной документации на реконструкцию многоквартирного жилого дома проектной организацией имеющей членство в СРО (саморегулируемой организации), проект отдается на экспертизу (государственную или негосударственную). И только после получения положительного заключения экспертизы,возможно обратиться в муниципалитет за выдачей разрешения на реконструкцию. Очень важно знать,что проведение строительных работ по реконструкции до получения такого разрешения делает бессмысленными затраты на разработку проекта и получение экспертизы – так как надзор за строительством такого объекта уполномочена осуществлять государственная инспекция по жилищному и строительному надзору. Специалисты этой федеральной структуры обязаны осуществлять выезд на место и актировать проведение каждого этапа работ на объекте (земляные работы, работы по возведению фундамента и т.д.). При отсутствии возможности составить акт проверки по работам, которые уже завершены, например – залит фундамент или возведены стены здания – специалисты инспекции не смогут выдать заключение о соответствии построенного жилого дома установленным требованиям. А без такого заключения узаканивать такую постройку придется путем обращения в судебные органы. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции многоквартирного жилого дома без заключения государственной инспекции противоречит требованиям градостроительного законодательства.

Итак, при необходимости расширить площадь принадлежащей вам квартиры в многоквартирном жилом доме (даже если в вашем доме всего две квартиры ив каждая из них имеет небольшую площадь и большой процент износа) вам необходимо:

- заручиться согласием соседнего собственника на проведение процедуры реконструкции и подачу всех необходимых заявлений в уполномоченные органы;

- обратиться в орган местного самоуправления за подготовкой и выдачей  градостроительного плана земельного участка под квартирами или под всем домом (срок выдачи 20 рабочих дней, не требует оплаты);

- обратиться в проектную организацию, имеющую действующий допуск СРО для данного вида деятельности, и заказать проектную документацию на реконструкцию многоквартирного жилого дома;

 - обратиться в аккредитованную организацию за получением положительного заключения экспертизы проектной документации, полученной вами от проектной организации;

- при наличии вышеуказанных документов получить разрешение на реконструкцию в органе местного самоуправления (срок выдачи 7 рабочих дней, не требует оплаты);

- направить соответствующее извещение в инспекцию по жилищному и строительному надзору Алтайского края в целях проведения строительного надзора при проведении реконструкции;

- по завершении строительства обратиться в инспекцию по жилищному и строительному надзору Алтайского края в целях получения положительного заключения о соответствии реконструированного объекта установленным требованиям;

- при наличии положительного заключения инспекции по жилищному и строительному надзору Алтайского края вы можете завершить процедуру реконструкции многоквартирного жилого дома направив в орган местного самоуправления заявление о вводе в эксплуатацию, с приложением необходимых документов согласно статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (срок выдачи 7 рабочих дней, не требует оплаты).

Важно помнить, что действующие сегодня требования могут со временем меняться в связи с внесением изменений в градостроительное законодательство. И перед тем, как начинать процедуру реконструкции, во избежание ненужных финансовых затрат, целесообразно получить консультацию о требованиях закона, действующих в момент подачи соответствующих заявлений.

Также необходимо отметить, что требования к многоквартирным жилым домам не распространяются на индивидуальные жилые дома, даже если они используются для проживания двух семей. Зачастую, владельцы долей в индивидуальном жилом доме считают себя собственниками квартир на основании записей о прописке, или записей в документах технической инвентаризации. Точные сведения о том -  владельцем квартиры в многоквартирном жилом доме или доли в индивидуальном жилом доме вы являетесь - возможно получить из документов единого государственного реестра недвижимости. Это также относиться и к определению вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен ваш объект недвижимости.

//Оксана Дворецкая, начальник отдела архитектуры и градостроительства – главный архитектор г. Белокуриха