О долях в недвижимости. Вопрос - ответ

О долях в недвижимости. Вопрос - ответ

В адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю (Кадастровая палата) от жителей региона поступают обращения с просьбой разъяснить вопросы, касающиеся площади жилых помещений, оформления прав на жилую недвижимость. Разъяснения по данному вопросу даёт  начальник межрайонного отдела № 2 Ломоносова Ирина Анатольевна.

1. Вопрос:  Если жилой дом на два хозяина зарегистрирован в общую долевую собственность, как зарегистрировать его в качестве отдельных квартир?

Ответ:

В соответствии с ч. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон) не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии
с  Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре). То есть регистрация права возможна только на объекты недвижимости, состоящие на государственном кадастровом учете.

Следовательно, для того, чтобы зарегистрировать права на квартиры, необходимо, чтобы в государственном кадастре недвижимости имелись сведения о таких квартирах, а не жилом доме на два хозяина.

Квартира, согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, следовательно, для постановки на учет квартир в здании, которое является жилым домом, находящемся в общей долевой собственности необходимо, чтобы такой жилой дом был признан многоквартирным.

В случае, если здание является фактически многоквартирным домом и для обособления помещений (квартир) не требуется проведения его реконструкции, дом состоит на государственном кадастровом учете всем собственникам жилого дома необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением об изменении его назначения с «жилой дом» на «многоквартирный дом».

В свою очередь, муниципалитет или орган государственной власти в соответствии со ст. 15 Закона о кадастре в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу принятого ими решения об изменении назначения здания, должны направить соответствующие документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ГКН). В случае если они не предоставят указанные документы в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю), собственники жилого дома могут обратиться с заявлением о внесении сведений в ГКН, а Кадастровая палата в порядке межведомственного взаимодействия самостоятельно запросит необходимые документыв муниципальных и  государственных органах власти.

Следующий шаг ‒ подготовка технических планов на помещения (квартиры). Технические планы изготавливают кадастровые инженеры ‒ коммерческие организации или индивидуальные предприниматели. Список кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра www.rosreestr.ru/.  

С техническим планом необходимо прийти в офис Кадастровой палаты
и подать  заявление о постановке на государственный кадастровый учет помещения в многоквартирном доме.  Причем заявлений должно быть столько, сколько квартир в доме. Согласно ч. 2 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Если в ГКН сведения о жилом доме отсутствуют, т.е. дом не состоит на кадастровом учете, кадастровый инженер подготавливает технический план
и на многоквартирный дом в целом, и на все помещения в нем, включая места общего пользования в этом доме. Делегированный представитель собственников квартир  обращается в Кадастровую палату с одним заявлением о постановке на учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений.

Несколько иной порядок действий существует в случае, если квартиры не выделены. Тогда требуется проведение реконструкции.

Всем собственникам жилого дома необходимо обратиться в орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию и ввода  реконструированного здания в эксплуатацию.

После получения разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и далее действовать в вышеуказанном порядке.

Если муниципалитет отказывает в изменении назначения жилого дома на многоквартирный, вопрос может быть решен в судебном порядке.

2. Вопрос: Почему в случае регистрации права общей долевой собственности на жилой дом у собственников двухквартирного дома в свидетельстве прописывается общая площадь всего дома?

Ответ:

Общая площадь здания является одной из уникальных характеристик,  сведения о которой вносятся в ГКН. 

Согласно ст. 12 Закона о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений ГКН.

Таким образом, если здание находится в общей долевой собственности, в ЕГРП будут отражаться сведения ГКН о здании, то есть его общая площадь, по причине того, что в натуре каждая из долей не выделена. Площадь помещений (квартир), которые занимают правообладатели каждой из частей дома (если дом
на несколько хозяев), вносится в ГКН, а, следовательно, и в ЕГРП в случае, если
на кадастровом учете состоят помещения (квартиры). В этом случае в свидетельстве о праве собственности будет отражаться площадь квартиры.